Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái "trầm lắng" đã hơn 2 quý trở lại đây, nhiều báo cáo thị trường của các tập đoàn, doanh nghiệp tư vấn thị trường bất động sản cho thấy nguồn cung sơ cấp trên thị trường bất động sản đã giảm rõ rệt, tuy nhiên thực tế, nguồn cung ở thị trường "thứ cấp" hiện tại đang ở trạng thái "bội cung" khi mà số lượng giao dịch thực tế chỉ đếm ở trên đầu ngón tay.
Thực tế thị trường bất động sản vào cuối năm 2022 đang phản ánh đúng về bản chất thực sự của thị trường và giá trị của bất động sản. Không như trước đây, vào giai đoạn thị trường hưng phấn, hàng loạt hàng loạt các báo chí, báo đài, các trang thông tin điện tử, báo giấy, báo hình đều nói về tình trang khan hiếm dự án, khan hiếm đất, khan hiếm nguồn cung, thị trường nóng sốt, giá cả tăng, lượng giao dịch nhiều, thì hiện nay lượng giao dịch bất động sản đã giảm tốc rõ rệt, thanh khoản chậm, giá bán ở một số loại hình bất động sản đang rơi vào trạng thái "cắt lỗ".
Giá bất động sản có chiều hướng "hạ nhiệt", tại nhiều dự án, các nhà đầu tư đang sở hữu nhiều bất động sản đang cần phải "thoát hàng" để thu hồi vốn hoặc lấy tiền trả cho ngân hàng. Trong khi, người mua thực để sử dụng trên thực tế không có nhiều hoặc có nhưng lại không đủ khả năng tài chính để mua những sản phẩm này. Những mảnh đất, căn nhà có giá rẻ thì thường ở những vị trí cách xa trung tâm, ở khu vực chưa có hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, việc khai thác và sử dụng ngay thì cũng không đáp ứng. Những sản phẩm có thể sử dụng ngay thì lại có mức giá bán rất cao, thông thường những sản phẩm này hiện tại đều có dòng tiền, các chủ sở hữu chỉ cắt bớt phần lãi chứ họ không phải cắt lỗ.
Lượng giao dịch bất động sản theo số liệu tổng hợp từ các nguồn đáng tin cậy của SJK Land, trong quý 9 tháng đầu năm 2022: Tổng cung trên toàn thị trường bất động sản đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với 2018. Song tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 43%, riêng quý 3 năm nay là 33,5%, giảm mạnh so với 2 quý trước; Tỷ lệ tiêu thụ bất động sản tại thủ đô Hà Nội đạt 35,6%; các tỉnh/thành miền núi phía Bắc là 14,5%; duyên hải Bắc Bộ là 34,8%; TP.Hồ Chí Minh khoảng 50%; khu vực Nam Trung Bộ là 11%.
Ông Bùi Ngọc Khanh, Chủ Tịch SJK Việt Nam cho biết: “tình cảnh thị trường bất động sản vào thời điểm hiện tại đang rơi vào trạng thái "trầm lắng", lượng thông tin bất động sản rao bán trên thị trường thứ cấp dưới dạng "cắt lỗ, ngộp bank, cần bán gấp, chính chủ cần tiền..." ngày càng nhiều, còn các dự án sơ cấp cũng được các đơn vị phân phối đưa sản phẩm "bày bán" trên khắp các vỉa hè khi triển khai hệ thống nhân viên môi giới đứng vẫy khách, kê bàn ghế tư vấn thông tin dự án ngay tại vỉa hè của dự án...", trong tình cảnh này, ông Ngọc Khanh cũng khuyên các nhà đầu tư/khách hàng cần nghiên cứu kỹ lưỡng các thông tin dự án trước khi quyết định, mặc dù giá bán có giảm nhiệt hơn so với giai đoạn trước, nhưng mức giá có thể sẽ tiếp tục duy trì giảm hoặc đi ngang. Ngoài ra, một số sản phẩm ở thị trường thứ cấp đang trong trạng thái sử dụng đòn bẩy tài chính để thanh toán cho chủ đầu tư, khi nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cần phải kiểm tra nghĩa vụ thanh toán của chủ sở hữu với chủ đầu tư (xem có đang thuộc diện bị thanh lý hợp đồng không), kiểm tra nợ liên quan đến bất động sản này ở ngân hàng (check thông tin CIC). Cùng với đó, khi quyết định lựa chọn mua bất động sản, quý khách hàng cũng phải xét đến yếu tố giá trị khai thác của sản phẩm này, ví dụ như có sử dụng được luôn không, có khai thác cho thuê được không, xung quanh dự án thì hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã có chưa...
Vào bối cảnh này, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và có dòng tiền mặt đang có nhiều lựa chọn trên các phân khúc. Nhà đầu tư có thể nghiên cứu và lựa chọn kỹ lưỡng các BĐS dù giá trị thấp hay cao, dù phục vụ mục tiêu tích lũy tài sản, mục tiêu tích lũy lợi nhuận hay sử dụng. Đối với những BĐS có giá trị tốt, pháp lý hoàn thiện, giá trị tích lũy và gia tăng trong tương lai thì tôi cho rằng sẽ sớm có chủ nhân...
Thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian vừa qua có rất ít sản phẩm thuộc nhóm nguồn cung sơ cấp, đa phần các nguồn cung hiện tại đều ở thị trường thứ cấp, tuy nhiên thị trường thứ cấp trong thời điểm hiện tại đang giao dịch với giá trị thực của bất động sản, nó được thị trường đánh giá - định giá.
Điển hình, dự án Avenue Garden (thuộc ô đất TT6-1 và TT6-3, khu đô thị Tây Tựu, phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội), đây là một dự án án điển hình cho loại sản phẩm tốt, sản phẩm này thuộc dạng nhà ở thấp tầng cao cấp (có cả loại hình biệt thự đơn lập và Shophouse), pháp lý dự án đã hoàn thiện, vị trí ở ngay trung tâm khu đô thị Tây Tựu, mặt đường Tây Thăng Long - kết nối trực tiếp với Khu trung tâm khu đô thị Tây Hồ Tây. Mức giá bán của Biệt thự Avenue Garden hiện tại đang trong khoảng từ 150 tr/m2 đất đến 200tr/m2 đất; còn giá bán Shophouse Avenue Garden đang được chào giao dịch trong khoảng từ 160tr/m2 - 250tr/m2 đất (tùy từng vị trí và mặt đường).
Trong lịch sử giá giao dịch bất động sản, kể cả trong những giai đoạn thị trường bong bóng nổ (giai đoạn 2008 - 2013) hay là giai đoạn hiện tại, những sản phẩm bất động sản ở trung tâm các quận/huyện nội đô Hà Nội đều có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá nhẹ. Đây là đặc trưng của những sản phẩm tọa lạc ở những vị trí có hạ tầng giao thông thuận tiện, quy hoạch bài bản, các vị trí có cộng đồng dân cư sẵn, có hạ tầng xã hội đồng bộ, và xu hướng gia tăng giá trị lớn. Và trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện tại, nhà đàu tư có xu hướng tìm đến những sản phẩm đầu tư giữ giá trị và chờ đón việc khai thác gia tăng giá trị.