Từ quý 2/2022 đến hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn, khi nguồn cung trên thị trường bắt đầu suy giảm, số lượng các giao dịch cũng giảm hơn so với cùng kỳ các năm trước đó, đồng thời giá bán đã bị thổi lên rất cao (điển hình nhất là giá giao dịch đất nền ở nhiều tỉnh thành trong cả nước).
"Thị trường bất động sản 2022 đang gặp nhiều khó khăn và các điểm nghẽn lớn, trong đó phải kể đến là điểm nghẽn về thủ tục hành chính; điểm nghẽn về tín dụng bất động sản; điểm nghẽ về lãi suất cho vay và nhiều nút thắt khác đang khiến cho thị trường khó khăn hơn bao giờ hết" - Luật sư Phạm Ba Đô, chuyên gia SJK Việt Nam cho hay.
Thực tế việc các chủ đầu tư thực hiện đầu tư một dự án khu đô thị, một dự án tòa nhà văn phòng/tòa chung cư đều phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về: Luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật xây dựng, và hàng loạt các quy định và văn bản pháp luật khác. Từ thời điểm chủ trương đầu tư, đến giao đất - tính tiền sử dụng đất, triển khai thi công xây dựng đến mở bán ra thị trường... mỗi một công đoạn thủ tục đều mất rất nhiều thời gian và có thể bị kéo dài (việc triển khai hoàn chỉnh một dự án có thể mất thời gian rất dài, đối với dự án dễ thực hiện thì có thể chỉ 3 - 5 năm là hoàn thành, nhưng cũng có dự án phải đến từ 9 - 10 năm). Nhiều doanh nghiệp không thể tiếp tục theo được dự án, do nguồn tài chính càng bị cạn kiệt do chi phí vận hành, chi phí tiền đất, chi phí vật tư - vật liệu, và chi phí vốn vay có thể bị tăng và tăng có thể lên đến gấp đôi sơ với chi phí dự kiến như kế hoạch ban đầu đề ra, chính vì vậy điểm nghẽn lớn nhất mà thị trường bất động sản và các chủ đầu tư đang gặp phải trong giai đoạn bây giờ chính là vấn đề pháp lý.
Điểm nghẽn lớn thứ 2 chính là dòng tiền, trong hoạt động của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, dòng tiền là yếu tố cực kỳ quan trọng. Tuy nhiên, trong giai đoạn cuối năm 2022, dòng tiền đang có sự tắc nghẽn, điều này cũng kéo theo các yếu tố khác bị ảnh hưởng lớn theo: chủ đầu tư không có dòng tiền để thực hiện dự án, mở rộng quy mô thực hiện dự án, triển khai công việc đầu tư của mình; khách hàng cũng bị hạn chế dòng tiền để đầu tư hoặc mua nhà để ở; vấn đề này bắt nguồn từ các vi phạm pháp luật của một số tập đoàn lớn, một số ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, điều này đã tạo nên các rủi ro trong hệ thống tài chính quốc gia, chính vì vậy, chính phủ và ngân hàng nhà nước đã có những quyết định theo hướng thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản, tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát, thanh tra đối với các dự án - các chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm.
Lãi suất cho vay để mua nhà đang ở mức rất cao, với lãi vay ưu đãi trong năm đầu từ 8 - 10%/năm và các năm sau có thể lên đến 12 - 14%/năm thì cũng là một nút thắt mạnh, khiến cho khách hàng/nhà đầu tư không thể mạo hiểm vay để mua nhà trong giai đoạn hiện tại.
Thị trường kém sôi động, giao dịch giảm, nguồn cung ít, nguồn cầu giữ nguyên nhưng giá bán trên thị trường đang ở ngưỡng cao, các chính sách vay vốn cũng không thuận lợi đã khiến cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải điều chỉnh kế hoạch, giảm chi phí, cắt giảm nhân sự, giảm giá bán, tăng cường các hoạt động truyền thông nhằm thoát hàng và lấy chi phí duy trì hoạt động của doanh nghiệp.
Trước những biến động của thị trường, một bộ phận lớn những khách hàng/nhà đầu tư có sẵn tiền cũng đang đứng ngoài thị trường, chờ đợi cơ hội bắt đáy. Khách hàng không vội vàng, hơn thế nước, với các chính sách huy động tiền gửi tiết kiệm với lãi suất cao, đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư này. Thay vì việc quyết định sử dụng tiền mặt để đầu tư bất động sản thì họ lại chọn việc gửi tiết kiệm để được hưởng mức lãi suất cao, hơn nữa còn an toàn.
Theo ông Bùi Ngọc Khanh - Chủ tịch SJK Việt Nam: "vào thời điểm thị trường bất động sản khó khăn như hiện tại, nhiều phân khúc thị trường đang có dấu hiệu cắt lỗ. Đây là thời điểm tốt để nhà đầu tư/khách hàng có nhu cầu mua nhà để sử dụng thật có thời gian, cơ hội để nghiên cứu các sản phẩm tốt, lựa chọn và quyết định mua lại những sản phẩm tốt, giá trị thực. Thông thường, theo quy luật, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm tốc, nhà đầu tư và khách hàng sẽ quan tâm đến những sản phẩm tiêu dùng, những sản phẩm đầu tư dòng tiền: như nhà phố kinh doanh, căn hộ chung cư để ở. Các dự án có vị trí trung tâm thành phố, quy hoạch hạ tầng đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ...".