Đầu tư chắc chắn sẽ có rủi ro đi kèm. Nhưng trước khi xuống tiền, nhà đầu tư phải tìm hiểu sản phẩm đầu tư mà mình muốn tham gia. Một hình thức lừa đảo dù đã xảy ra rất nhiều, báo chí cũng tốn nhiều giấy mực để cảnh báo nhưng cứ một thời gian ngắn lại xuất hiện thông tin hàng trăm người bị chiếm đoạt tiền khi mua phải dự án ma. Mới đây nhất, một lãnh đạo công ty BĐS đã bị bắt vì vẽ dự án khu dân cư trên 10ha đất nông nghiệp tại xã Bàu Hàm, huyện Trảng Bom. Lãnh đạo công ty này rao bán nhiều lô đất diện tích 100m2/lô với giá từ 200-300 triệu. Ước tính có hàng trăm người đã ký hợp đồng mua. Trong 2 đợt dịch Covid-19 vừa qua, thị trường BĐS cũng xuất hiện thêm những hình thức mời gọi đầu tư mới với lợi nhuận vô cùng hấp dẫn:
Tìm cơ hội đầu tư giữa thời buổi khó khăn để không bị lỗ là bài toán đau đầu. Do đó, những lời kêu gọi đầu tư với lãi suất cao vọt nhanh chóng thu hút sự chú ý.
Chẳng hạn, trên thị trường Bất động sản mới đây xuất hiện mô hình chào hàng hợp tác cho thuê phòng trọ. Theo lời giới thiệu của môi giới, nhà đầu tư chỉ cần góp vốn khoảng 40 triệu để nhận lợi nhuận hàng tháng 1,2 triệu đồng trong 30 tháng và sau khi kết thúc hợp đồng sẽ hoàn vốn 40 triệu.
Ngoài ra, có một mô hình khác là nhà đầu tư sẽ bỏ ra 600 triệu sở hữu 15 phòng trọ. Hàng tháng, nhà đầu tư sẽ được trả mức lợi nhuận 18 triệu, kéo dài trong 30 tháng. Vốn sẽ được hoàn khi kết thúc hợp đồng. Lợi nhuận mà chủ đầu tư cam kết cho các nhà đầu tư là 36%, hoặc là 25% khi nhà đầu tư thoái vốn sau 12 tháng. Như vậy, chỉ cần bỏ ra 40-600 triệu, sau 2,5 năm có thể thu về khoản lời 36-540 triệu. Đây là mức lợi nhuận hấp dẫn với nhiều người tại thời điểm này.
Cảnh báo lợi nhuận lớn thì rủi ro càng cao đã được rất nhiều chuyên gia nhắc đến. Về mô hình này, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong với nhiều năm kinh nghiệm nghiên cứu pháp lý nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh cho biết, trong bối cảnh hiện tại, lợi nhuận 36% là mức không tưởng. Cơ chế của các doanh nghiệp áp dụng mô hình này có thể là lấy vốn của nhà đầu tư trước trả cho nhà đầu tư sau. Theo ông Phong, không có dự án nhà cho thuê nào có thể đạt tỷ lệ lấp đầy thuận lợi 50-70% thời gian đầu đưa vào khai thác, càng khó đạt tỷ lệ lấp đầy 80-100% trong lúc thị trường bình thường, chưa kể đến dịch bệnh như hiện nay.
Ngoài đầu tư nhà trọ, một hình thức kêu gọi đầu tư khá mới lúc này là mô hình hợp tác kinh doanh hay đầu tư chung BĐS.
Một doanh nghiệp BĐS mới đây đã tung ra chương trình tri ân đặc biệt. Khách hàng có thể chọn tham gia gói 1 tỷ , 1,5 tỷ, 2 tỷ hoặc 3 tỷ. Với mỗi gói, khách hàng sẽ được nhận lãi 35% trong 24 tháng, sau 42 tháng nhận tiền gốc hoặc BĐS có giá trị tương đương cộng thêm nhiều ưu đãi hấp dẫn với giá trị tăng dần theo mức vốn bỏ ra. Chẳng hạn, khách hàng chọn gói 1 tỷ sẽ được tặng xe VinFast Fadil. Gói 1,5 tỷ đồng được tặng xe Mazda 3. Gói 2 tỷ được tặng xe Hyundai Santa Fe hoặc BĐS có giá trị tương đương. Gói 3 tỷ sẽ được tặng xe Mercedes hoặc căn chung cư trị giá gần 2 tỷ đồng.
Hay một mô hình khác là đầu tư chung sau khi chia dư án thành nhiều phần. Nhà đầu tư dựa vào số vốn của mình có thể tham gia từ tiền triệu đến tiền tỷ. Doanh nghiệp sẽ ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng. Trong thời gian hợp tác, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thỏa thuận chuyển nhượng phần BĐS đó cho người khác. Doanh nghiệp sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên. Hết thời hạn, nếu nhà đầu tư chưa chuyển nhượng được thì sẽ được tất toán hợp đồng, cộng thêm mức lãi suất như đã cam kết trước đó. Trong trường hợp doanh nghiệp bán được BĐS thì sẽ chia khoản lời cho các nhà đầu tư tham gia.
Về mô hình đầu tư này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là một hình thức huy động vốn tham gia vào thị trường BĐS. Mô hình này đã được nhiều người nhắc đến trước đó. Nhưng tại Việt Nam, hiện tại vẫn chưa có quy định nào xoay quanh mô hình này do đó sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Một số đơn vị thậm chí lập lờ giữa việc mua chung BĐS với cổ phần, cổ phiếu.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, một trong những chiêu thức các doanh nghiệp áp dụng để che đi những hạn chế về pháp lý là cam kết mua lại sản phẩm. Tuy nhiên, bài học nhãn tiền đã đến từ sự việc của dự án Cocobay Đà Nẵng hay là các dự án của Alibaba. Rủi ro cũng sẽ xảy ra khi nhà đầu tư góp vốn kinh doanh hoặc mua trái phiếu vào những dự án kém hiệu quả, doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, đặc biệt khi dịch bệnh đang khiến nền kinh tế chung gặp nhiều khó khăn.