Không như thời điểm thị trường sốt nóng, vào thời khắc thị trường ở mức độ trầm lắng, tâm lý bán tháo đang ngày càng ăn sâu và tiềm thức của nhiều nhà đầu tư đang ôm đống tài sản, chưa kể là những nhà đầu tư bấy lâu nay dùng đòn bẩy tài chính - vay nợ để đầu tư từ những tổ chức tài chính.
Thị trường "ngấm đòn" rõ rệt từ thời điểm room tín dụng cho vay bất động sản đạt đến giới hạn trên, khi đó đồng loạt các ngân hàng nâng lãi suất lên cao, dòng tiền trong thị trường bị co hẹp lại khiến cho lưu thông chậm và đến mức độ gần như là cực kỳ kém thanh khoản.
Năm 2023, nhiều dự án đắp chiếu do không đủ điều kiện để mở bán ra thị trường, nhiều dự án dừng triển khai do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện tiếp, kèm theo đó là làn sóng bán tháo sản phẩm đầu tư, đặc biệt là đất nền, đất ven đô hoặc các dự án với tính chất đầu cơ. Lúc này, giá bán đã và đang về với mức giá trị thực thì cũng là lúc "THUẬN LỢI MUA" bất động sản nhất cho những khách hàng/người mua có nhu cầu mua để sử dụng thực, kể cả mua để tích trữ (điều kiện có sẵn tiền mặt).
 |
| "Thuận lợi mua" bất động sản trong thời điểm thị trường "đóng băng" |
Điều đặc biệt của thị trường hiện tại, hàng loạt các sản phẩm có vị trí đẹp, có thiết kế đẹp, kết nối giao thông thuận tiện mà giá bán trước đây có vị trí lên đến gần 1 tỷ/m2 thì hiện tại mức giá đang chào có vẻ giảm nhiệt đến 30 - 40%, tùy từng khu vực, vị trí.
Trước đây, giai đoạn năm 2019, 2021 nhiều vị trí khách hàng săn đón mãi và chấp nhận mua giá cao, nhưng lúc đó lại không có sản phẩm nào để mua cả. Hiện tại, thị trường kém, nhà đầu tư không đủ sức để gồng tiếp lại phải đẩy sản phẩm ra, lúc này người mua có quá nhiều sự lựa chọn và tâm lý "bắt đáy" - không vội tiếp tục kéo dài. Bây giờ là cuộc thi đọ sức, ông nào khỏe hơn thì ông đó thắng... và tất nhiên là những nhà đầu tư có tài sản từ việc vay nợ là người thua.. một mặt là vẫn chịu áp lực từ lãi vay ngân hàng, một mặt thì giá bán không những không tăng mà có khi lại bị giảm... mọi thứ cộng lại dẫn đến sự mệt mỏi, đến khi không néo được nữa thì ắt sẽ lại buông.
"Thuận lợi mua" bất động sản trong thời điểm thị trường đóng băng?
Đúng vậy, thời điểm hiện tại giá trị bất động sản có thể đang quay trở về với mức giá trị thật của nó, những bất động sản giá trị thường không bị mất giá, giá luôn ổn định và ngược lại, những sản phẩm bất động sản thị trường, sản phẩm bất động sản từng là đối tượng của thị trường bong bóng thì hiện tại đã rớt giá thê thảm.
Nắm được điều này, các khách hàng hoàn toàn có thể an tâm để nghiên cứu và lựa chọn cho gia đình mình những sản phẩm tốt nhất. Tuy nhiên, vẫn cần phải lưu ý một số vấn đề sau:
1. Pháp lý dự án:
Để tránh trường hợp tiền mất, tật mang: Dù là sản phẩm giảm giá, dù là thị trường đóng băng, nhiều người muốn cắt lỗ để thoát hàng nhưng không phải sản phẩm nào cắt lỗ hay sản phẩm nào cũng ngon. Lưu ý đặc biệt, các bất động sản đưa vào kinh doanh, giao dịch đều phải đảm bảo đủ các điều kiện của pháp luật quy định.
Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm:
"Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất".
Tuy nhiên, căn cứ nội dung này vẫn chưa đủ, mà chúng ta cần phải xem điều kiện giao dịch nêu tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản:
"Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."
Như vậy khi mua bán bất động sản cần xem xét các nội dung liên quan hồ sơ pháp lý dự án, kiểm tra về việc bất động sản đó có đang thế chấp/tranh chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án hay không.
2. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai
Cần xem xét các hồ sơ pháp lý dự án, về quy hoạch, về điều kiện đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Sở xây dựng).
Ngoài ra, việc triển khai xây dựng dự án và tiến độ cam kết: có đang phù hợp và đúng như cam kết bàn giao cho khách hàng không?
Nhìn chung, thị trường bất động sản trầm lắng là cơ hội để mua được bất động sản với mức giá hợp lý và gần đúng với giá trị thực của bất động sản.
Hiện nay, ở Hà Nội có nhiều dự án tốt, giá trị tốt và phù hợp với thị trường khách mua thực tế. Nếu chúng ta quan tâm và tìm hiểu thì có thể lựa chọn được những sản phẩm tốt và tiềm năng khai thác, tiềm năng sử dụng.
Avenue Garden tại KĐT Tây Tựu, nằm trên mặt đường Tây Thăng Long là một ví dụ minh họa cho sản phẩm chất lượng và phù hợp với khách hàng mua để tiêu dùng trong giai đoạn hiện tại.