Trái ngược với cảnh bất động sản giao dịch sôi động ở các khu vực vùng ven khu Đông và khu Tây của thủ đô Hà Nội, thị trường BĐS khu vực phía Nam thành phố lại có diễn biến khá trầm lắng.
Giới đầu tư, phân tích thị trường BĐS đều nhận thấy ít dự án BĐS tỷ USD được đầu tư tại khu vực này.
Theo báo cáo thị trường BĐS tại Hà Nội 6 tháng đầu năm 2021 của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản nổi tiếng ở Việt Nam, nguồn cung ước tính của phân khúc bán lẻ trong 2 năm 2020 -2021,nằm chủ yếu ở 3 khu vực là nội thành, phía Tây và phía Đông của thành phố Hà Nội.
Tương tự, với phân khúc văn phòng cho thuê, ước tính 80% - 85% tổng nguồn cung mới nằm ở khu vực nội thành Hà Nội, 15% - 20% còn lại nằm rải rác ở khu vực trung tâm và phía Tây Hà Nội. Các khu vực còn lại, trong đó có khu Nam gần như không phát sinh nguồn cung mới.
Cũng theo số liệu do đơn vị nghiên cứu thị trường này cung cấp, với phân khúc biệt thự, nhà phố, nguồn cung dự kiến đến năm 2022 của bất động sản khu Nam Hà Nội đang chưa thấy xuất hiện.
Cụ thể, với phân khúc biệt thự nhà phố (shophouse), dự kiến 47% nguồn cung mới đến từ huyện Đan Phượng (khu Tây Hà Nội); 25% thuộc Hà Đông (khu Tây Hà Nội); 15% nguồn cung mới từ Đông Anh (khu Bắc Hà Nội) và 13% đến từ Long Biên và Gia Lâm (khu Đông). Trong khi khu Thanh Trì, Hoàng Mai (khu Nam Hà Nội) là 0%.
Khảo sát tại các trang tin rao bán BDS cho thấy, trong 3 năm gần đây, tốc độ tăng giá tại vùng ven Hà Nội đều tăng theo chiều “thẳng đứng”.
Cụ thể, với khu Đông, bao gồm Long Biên và Gia Lâm dao động từ 15% - 70%, tùy từng thời điểm và từng dự án. Có thời điểm, giá đất tại các xã Kiêu Kỵ, Trâu Quỳ, Đa Tốn tăng gấp đôi trong 1 năm.
Tương tự, tại khu Tây Hà Nội, các huyện Hoài Đức, huyện Đan Phượng có tốc độ tăng giá từ 50% - 100% trong 3 năm qua. Thậm chí, cuối năm 2020, giá đất tại huyện Hoài Đức tăng 2,5 lần so với hồi đầu năm.
Với khu Bắc, khu Tây Hồ Tây (thuộc quận Bắc Từ Liêm), xa hơn nữa là huyện Đông Anh tốc độ tăng giá cũng dao động từ 30% - 80% trong 3 năm qua. Đặc biệt, vào năm 2019, đất huyện Đông Anh lại một lần nữa “sốt” giá, tăng 3, 4 lần chỉ trong 1 tháng.
Ngược lại, khu Nam thành phố Hà Nội lại có diễn biến trầm lắng, biên độ tăng giá tại khu vực này không tăng đột biến, chỉ dao động từ 10% - 20%, thấp hơn hẳn so với các khu vực khác. Cũng trong 3 năm qua, khu Nam Hà Nội chưa từng ghi nhận một cơn “sốt” đất nào.
Theo đánh giá của một số chuyên gia, thị trường BĐS phía Nam Hà Nội đang đi thụt lùi so với các khu vực khác của thủ đô Hà Nội. Hầu hết, các dự án BĐS tỷ USD đang được triển khai xây dựng, đều nằm ở trục Đông - Tây của thủ đô, một số ít nằm ở huyện Đông Anh hoặc quận Bắc Từ Liêm (khu Bắc).
Thừa nhận quan điểm trên, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đánh giá: Khu vực phía Nam Hà Nội, bao gồm quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì là nơi kém phát triển nhất, nếu xét dưới góc độ của thị trường bất động sản.
Theo ông Thanh, lý do khiến bất động sản phía Nam Hà Nội không được nhiều nhà đầu tư để ý tới là do khu vực này là vùng trũng, là rốn lũ của thủ đô Hà Nội, hạ tầng khu vực này cũng chưa thực sự được đồng bộ. Vì vậy, hiếm có chủ đầu tư lớn nào đầu tư vào khu vực này.
Ngoài ra, khu bất động sản Nam Hà Nội còn là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp và các dòng sông đang bị ô nhiễm, không phù hợp để phát triển các KĐT hạng sạng.
Trong khi đó, một số chuyên gia về bất động sản đánh giá, thực tế khu vực phía Nam Hà Nội là nơi có lợi thế về vị trí địa lý, nhờ nằm giáp ranh với các tỉnh/thành phía Nam Hà Nội. Hệ thống giao thông tại khu vực này cũng tương đối phát triển.
Tuy nhiên, dựa vào quy hoạch tổng thể của Thủ đô, khu phía Nam Hà Nội chỉ có các điểm dân cư lớn, mà chưa có quy hoạch chi tiết để xây dựng các KĐT tỷ đô.
Bên cạnh đó, sự phát triển của khu phía nam Hà Nội có phần lép vế so với các khu vực khác là do quỹ đất tại khu vực này còn rất ít.
Giải thích về vấn đề này, chúng ta cũng thấy trong quá trình đô thị hóa, các điểm dân cư đông đúc tại quận Hoàng Mai đã phủ kín hết quỹ đất tại đây. Trong khi quỹ đất tại huyện Thanh Trì lại được sử dụng làm hạ tầng giao thông, như tuyến đường vành đai 3,5 và vành đai 4. Do đó, khi không có quỹ đất lớn thì khó có thể tạo ra các dự án BĐS tầm cỡ.
Nhận định về tiềm năng và cơ hội của BĐS khu phía Nam Hà Nội, một số chuyên gia chia sẻ: “Khu vực này không có nhiều lợi thế để phát triển các dự án nhà ở, KĐT hay khu chung cư cao cấp. Thay vào đó, nhờ vào hệ thống giao thông tốt, kết nối với các tỉnh phía Nam, khu vưc phía Nam Hà Nội sẽ là một điểm sáng của BĐS công nghiệp hoặc phát triển theo hướng logistics”.