Để bảo toàn dòng tiền khi kinh tế khủng hoảng vì dịch Covid-19, vàng là kênh trú ẩn an toàn nhưng giá vàng hiện đã tăng phi mã. Do đó, những người có tiền nhàn rỗi vẫn sốt sắng tìm mua đất chờ thị trường phục hồi sau dịch. Khát kênh đầu tư nhưng tài chính không đủ mạnh dễ khiến nhiều người bị chôn vốn khi mua đất giá rẻ.

Trong khi giá vàng đã tăng chóng mặt, rất khó để lướt sóng ăn ngay, chứng khoán trồi sụt thất thường, lãi suất tiết kiệm giảm… BĐS là một kênh đầu tư được cân nhắc. Thị trường BĐS đang khá im ắng nhưng đây cũng là thời điểm tốt để những nhà đầu tư chủ động vốn săn tìm các sản phẩm phù hợp đầu tư trong dài hạn, đón đầu sự phục hồi của thị trường sau dịch bệnh. Tuy nhiên, các BĐS trung tâm thường đã ở mức giá quá cao, nên dù có được rao là cắt lỗ, giảm sâu thì vẫn vượt tầm với của nhiều người.

Khan hiếm sản phẩm đầu tư đã tạo ra những cuộc di chuyển của nhà đầu tư nhỏ lẻ đến các thị trường tỉnh, khai phá dòng sản phẩm mới là những BĐS giá phải chăng, vừa là của để dành, vừa là tài sản đầu tư. Những công ty BĐS nhỏ hoặc đơn vị môi giới nhanh chóng bắt kịp nhu cầu đầu tư, khai thác quỹ đất tại thị trường các tỉnh, tăng lượng sản phẩm cho giỏ hàng vốn đã teo tóp từ năm 2019. Đây cũng là thời cơ cho những đơn vị làm ăn chộp giật, phân lô bán nền hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép.

Chôn vốn vào đất rừng, đất nông nghiệp vì ham rẻ

Thời gian qua thị trường nhiều tỉnh lẻ rộ lên những BĐS ngách là đất rừng, đất nông nghiệp giá rẻ ở phía Bắc như Hòa Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, phía Nam như Lâm Đồng, Phan Thiết, Bình Thuận, Quảng Ngãi… Đây cũng là xu hướng ly tâm từng diễn ra mạnh mẽ tại các doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS suốt thời gian qua. Tuy nhiên, thay vì tạo ra các sản phẩm sạch, pháp lý đầy đủ, không ít doanh nghiệp tự ý phân lô bán nền trái phép đất rừng, đất nông nghiệp để bán. Với giá trị chỉ từ 100-200 triệu một lô đất, nhiều người ham rẻ, muốn chốt lời nhanh đang ngậm ngùi chôn vốn một chỗ. 

 
Đất lâm nghiệp tại Lạng Sơn bị san nền dù chưa được cấp phép. Ảnh: GTVT

Nổi cộm thời gian gần đây là vụ phân lô bán nền trái phép đất rừng ở Cao Lộc, Lạng Sơn. Theo đó, một số cá nhân đã tự ý san lấp các khu đất rừng, xây tường bao xung quanh rồi phân lô rao bán. Nhờ sự tiếp tay của một số cán bộ địa phương, những thửa đất này được hợp thức hóa cho phép chuyển mục đích sang đất ở. Nếu trót lọt, những nhà đầu tư đã mua đất ở đây có thể thu về khoản tiền không nhỏ. Tuy nhiên, giữa tháng 6/2020, Cảnh sát Điều tra Công an tỉnh Lạng Sơn đã có kết luận điều tra vụ án vi phạm quy định về quản lý đất đai xảy ra tại khu vực này. Như vậy, ngay cả những trường hợp đã được cấp sổ đỏ, chuyển từ đất rừng sang đất thổ cư cũng có thể mất trắng tiền, vì rất khó thực hiện việc mua bán các lô đất này.

Cũng trong thời gian trên, ở thị trường phía Nam, hàng chục ha đất nông nghiệp Quảng Ngãi bị xẻ thịt bán. Lợi dụng chính sách ưu tiên phát triển dự án BĐS để tăng thu ngân sách của tỉnh, nhiều doanh nghiệp đã thu gom đất nông nghiệp của dân với giá rẻ rồi xin lập dự án, phân lô bán nền. Dù mới chỉ được cấp đất, mới có chủ trương đầu tư, nhiều doanh nghiệp đã đăng tin rao bán đất tràn lan trên mạng xã hội. Nhiều nhà đầu tư vội vàng xuống tiền hiện đã bị chôn vốn tại những lô đất này, vì dự án chưa biết khi nào mới triển khai. 

Tương tự, trong những tháng đầu năm, tại các huyện Quốc Oai, Thạch Thất (Hà Nội), nhiều lô đất nông nghiệp lên cơn sốt ảo với giá tăng 30-50% so với 2019. Tuy nhiên, đến đầu tháng 6/2020 chính quyền địa phương đã có văn bản yêu cầu tạm dừng lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Những người đã trót xuống tiền mua đất nông nghiệp tại đây đang bị mắc kẹt vốn, rất khó giao dịch sang nhượng.

Đừng vội tin vào các quảng cáo về lợi nhuận

 
Bảng cảnh báo thửa đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý tại Quảng Ngãi. Ảnh: Dân trí

Thực chất, đa số nhà đầu tư xuống tiền với đất nông nghiệp, lâm nghiệp giá rẻ là vì tin vào cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà các công ty môi giới vẽ ra. Một lô đất rừng chỉ vài chục ngàn một m2 nếu được chuyển đổi thành đất thổ cư thì giá trị sẽ tăng lên nhiều lần. Tuy nhiên, đây thực chất chỉ là một chiêu bài dụ dỗ người mua, bởi để được chuyển đổi sang đất ở đòi hỏi rất nhiều điều kiện, nhiều thủ tục pháp lý.

Đại diện một công ty đang phân phối đất nông nghiệp giá rẻ tại Bình Thuận cũng xác nhận, các lô đất mà công ty này rao bán đều không chuyển đổi được sang đất ở. Sở dĩ sản phẩm của công ty vẫn có giao dịch là do giá trị đất thấp, đất được cấp sổ riêng từng lô, nhiều nhà đầu tư muốn mua để giữ tiền và chờ đợi cơ hội nếu khu vực đó có quy hoạch dự án, còn không có chuyện đất sẽ được chuyển đổi lên thổ cư. Do đó, doanh nghiệp nào quảng cáo là mua đất nông nghiệp chờ chuyển đổi là lừa đảo, người dân cần hết sức cảnh giác…

Ông Nguyễn Quốc Huy, PCT bất động sản Hải Phát cho rằng, dù ở thời điểm nào, khi tham gia vào giao dịch bất động sản, việc đầu tiên cần làm vẫn là xem xét cơ sở pháp lý của giao dịch đó. Nếu chủ quan bỏ qua yếu tố pháp lý, khách hàng rất dễ mất trắng, cho dù khu đất đó thực sự có tiềm năng nhưng nếu là tài sản sai phạm thì rốt cuộc nó cũng không thuộc về người mua.