Các dự báo dựa trên cơ sở báo cáo thị trường năm 2020, giá bất động sản cũng đã tăng bất thường suốt trong giai đoạn dịch bệnh. Xa hơn, nhìn lại dữ liệu từ các đơn vị khảo sát thị trường trong 5 năm trở lại đây (từ đầu năm 2016 đến nay), giá bất động sản vẫn chinh phục các kỷ lục mới, trong đó đỉnh điểm là những cơn sốt giai đoạn 2016-2018.

Nguyên nhân của việc tăng giá của BĐS trong suốt quá trình vừa qua là do chi phí đầu vào cao (chủ yếu là quỹ đất) khó tạo lập, chi phí tài chính ngày càng lớn, chi phí vật tư - nhân công leo thang. Nhiều dự án do thủ tục pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc được chấp thuận - giải quyết chậm dẫn đến nguồn cung chậm, khan hiếm hàng hóa mới khiến giá bị đội lên, hạ tầng phát triển liên tục cũng kích giá tài sản được bơm thổi té nước theo mưa...

Một nguyên nhân chủ quan khác là các nhà phát triển BĐS và giới đầu tư đua nhau bán giá cao. Tuy nhiên, có một nhóm các nguyên nhân nguy hiểm hơn tác động đến việc hình thành bong bóng giá đó là kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường này quá lớn, thậm chí mạnh mẽ đến mức không gì ngăn cản được.

Tâm lý của người Việt Nam, kênh đầu tư BĐS là 'con gà đẻ trứng vàng'. Hoặc nếu họ không xem nhà đất là tài sản đầu tư, họ vẫn mua bằng mọi giá với mục đích trú ẩn và để dành. Đây có lẽ là nguyên nhân sâu xa dẫn đến tình trang sốt đất khắp các vùng miền ở Việt Nam.

Trong 5 năm vừa qua giá BĐS tăng vọt ở biên độ cực lớn do kỳ vọng được thổi phồng. Bức tranh thị trường luôn được nhìn qua lăng kính lạc quan, một số có cơ sở, song rất nhiều kỳ vọng chỉ là giả định cho tương lai. Tất cả các bên tham gia thị trường BĐS (nhà đầu tư, chủ đầu tư, doanh nghiệp, môi giới...) đều đặt kỳ vọng giá tài sản tăng.

Bong bóng bất động sản phình to nhưng khó vỡ

Khả năng bong bóng giá Bất động sản vỡ là không có trong giai đoạn hiện nay vì những người đang nắm giữ tài sản quyết tâm ôm hàng, giữ giá cao, sẵn sàng chấp nhận chậm giao dịch để bảo toàn giá kỳ vọng. Nói cách khác, các chủ sở hữu bất động sản, nhà đầu tư chưa bị quá áp lực về tài chính, vì vậy họ không lo lắng việc phải cắt lỗ, bán tháo bất động sản của mình

Các dấu hiệu để nhận biết bong bóng giá Bất động sản là so sánh giá từng khu vực, vì với mỗi nơi sẽ có một giá bán khác nhau (tùy thuộc vị trí, vùng miền, quy hoạch...). Trong trường hợp giá giao dịch bất động sản tăng quá cao với với giá trị thật của bất động sản, chúng ta hãy kiểm tra các giao dịch thành công để biết được thanh khoản thực tế. Nếu chúng ta lo ngại về bong bóng giá của Bất động sản thì kiểm tra ngưỡng thanh khoản của thị trường (việc mua và bán thực tế). Trong trường hợp, giá bất động sản cao hơn giá trị mà thị trường vẫn tiếp tục có nhiều giao dịch và giá vẫn tăng thì chu kỳ tăng trưởng giá của Bất động sản vẫn tiếp tục và ngược lại, khi thị trường giá và các giao dịch có dấu hiệu giảm sút (chủ sở hữu giảm giá bán mà vẫn không có người mua) thì dấu hiệu bong bóng bất động sản bắt đầu rõ nét.

Bong bóng giá BĐS chỉ thật sự xảy ra khi tài sản bán không ai mua, còn gọi là giá ảo. Mặc dù giá BĐS tăng chủ yếu do kỳ vọng vào tương lai, nhưng chỉ những kỳ vọng có cơ sở vững chắc mới thúc đẩy sự tăng trưởng.

Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang thể hiện được giá trị thực của Bất động sản và khoảng cách giữa Giá và trị trị của bất động sản đang ngày càng tiệm cận với nhau. Điều đó thể hiện sự trong sạch và phản ánh dần đúng về giá trị của thị trường BĐS.