Từ giai đoạn đầu năm 2022 đến thời điểm hiện tại, nền kinh tế Việt Nam nói riêng và nền kinh tế thế giới nói chung đang bước vào giai đoạn lạm phát và dấu hiệu khủng hoảng kinh tế tương đối rõ rệt khi Ngân hàng nhà nước của các quốc gia đều tăng lãi suất, lãi suất điều hành cũng tăng thành nhiều đợt. Mục đích của hoạt động tăng lãi suất ngân hàng là để đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô của quốc gia và ổn định an ninh tiền tệ.
Tình hình thắt chặt tín dụng bất động sản, nâng lãi suất cho vay, kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu bất động sản đã đưa thị trường bất động sản vào một tình thế tiến thoái lưỡng nan. Dòng tiền đôi lúc bị dán đoạn, dòng chảy tài chính doanh nghiệp, các tập đoàn kinh tế lớn trong nước bị ảnh hưởng trầm trọng, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy trái phiếu doanh nghiệp rơi vào tình cảnh áp lực nhân đôi, khi một phần phải thực hiện cam kết với nhà đầu tư, một phần phải tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh, đảm bảo sản xuất của doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục được duy trì...
Theo số liệu được tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, đến hết quý 3/2022 tăng trưởng tín dụng đạt 10,5%, gần đạt mục tiêu 14% mà Ngân hàng nhà nước đã đề cập. Với kết quả như vậy, hạn mức tín dụng có thể chỉ còn tăng khoản 3,5% vào quý 4/2022. Theo đó, mức tín dụng này ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các dịch vụ liên quan.
Ông Phạm Ba Đô - Luật Sư, chuyên gia phân tích của SJK Việt Nam nhận định, việc Nhà nước thực hiện các hoạt động kiểm soát nguồn vốn tín dụng và trái phiếu phát hành từ các doanh nghiệp hiện nay sẽ tác động lớn đến các doanh nghiệp/tập đoàn kinh doanh bất động sản và các lĩnh vực liên quan, việc làm này trong giai đoạn ngắn hạn, bởi dòng tiền bị đứt gãy hoặc bó hẹp, khiến cho đầu vào rất khó khăn, nhiều dự án sẽ không có đủ nguồn vốn để thực hiện, đối với dự án đang triển khai xây dựng, việc tăng lãi suất thì cũng có thể ảnh hưởng đến chi phí/lợi nhuận của các doanh nghiệp tại các dự án này. Tuy nhiên, việc quản lý kiểm soát tín dụng, kiểm soát quá trình phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp cho thị trường tài chính doanh nghiệp trở nên minh bạch hơn, uy tín của chúng ta sẽ tốt hơn và sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư quốc tế hơn nữa. Trong tương lai dài hạn, khi tín dụng đã được kiểm soát tốt, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã thực hiện chuẩn chỉ các hoạt động đầu tư và cảm kết của mình, thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ quay trở về quỹ đạo phát triển ổn định, dài hạn và ở tầm cao hơn.
Trong gia đoạn hiện tại, diễn biến của thị trường bất động sản đang gặp quá nhiều khó khăn, khi các kênh huy động vốn của các chủ đầu tư đang bị "nghẹt", thêm vào đó là áp lực việc thực hiện hoàn thiện công trình theo đúng thời hạn quy định của nhà nước, lãi suất vay bị đẩy lên, chi phí nhân công - xây dựng - vật liệu và nhiều chi phí khác cũng tăng. Cùng đó, nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án gặp khó khăn kéo dài do vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án. Đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường và đã tồn đọng trong nhiều năm qua. Chưa kể, thị trường giao dịch bất động sản thành phẩm hiện tại đang ở mức "đông đặc", các giao dịch trên thị trường trong giai đoạn hiện tại giảm đến 50 - 70%, có những khu vực dự án đã giảm đến 90% so với cùng kỳ các năm trước đó.
Đứng ở góc độ quản lý doanh nghiệp, ông Bùi Ngọc Khanh, Chủ tịch CTCP Phát triển SJK Việt Nam chia sẻ, trong thời gian không lâu nữa, nhiều chủ đầu tư có năng lực yếu kém, năng lực tài chính yếu sẽ phải rút khỏi thị trường (do áp lực lãi vay, do quá hạn thực hiện dự án, do áp lực từ các cổ đông góp vốn, áp lực thị trường đầu ra....). Ngược lại, trong giai đoạn hiện tại thị trong lúc nhiều dự án đã phải tìm nhà đầu tư mới thay thế, nhiều chủ đầu tư/nhà đầu tư đã và đang thực hiện công việc nghiên cứu và mua vào các dự án tốt để chuẩn bị cho giai đoạn thị trường tăng trưởng của chu kỳ tới, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hoạt động hiệu quả sẽ là những doanh nghiệp dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tiếp theo.
Đối với thị trường giao dịch bất động sản thành phẩm, bất động sản nhỏ, ông Bùi Ngọc Khanh cho biết: "theo số liệu tổng hợp của SJK Việt Nam, thời gian vừa qua thị trường giao dịch bất động sản thành phẩm (căn hộ, nhà ở gắn liền với đất, bất động sản nghỉ dưỡng...) và dự án đất nền đang có xu hướng giảm tốc, nhưng không phải không có giao dịch, thị trường khó khăn nhưng những người có nhu cầu mua nhà không hề giảm, theo đó khách hàng họ vẫn kỳ vọng mức giá bán các sản phẩm giảm xuống đến ngưỡng kỳ vọng của họ thì họ sẽ quyết định mua. Thị trường trong giai đoạn từ 2017 - 2021, giá bán các bất động sản được đẩy lên rất cao, có những nơi mức giá giao dịch đã tăng lên 300% so với giai đoạn đầu mở bán, với mức giá bán như vậy mà so với lợi nhuận khai thác nó mang lại thì chỉ đạt từ 1 - 3%/năm (so với tổng mức đầu tư vào giai đoạn hiện tại) thì nhà đầu tư hay khách hàng sẽ phải cân nhắc tìm đến những sản phẩm phù hợp hơn; còn đối với các cư dân/khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực thì đa phần họ chỉ có khản năng mua được những sản phẩm có mức giá dưới 3 tỷ đồng, trong khi thị trường đa phần đang chào bán các sản phẩm với mức giá trên 3 tỷ ở những khu vực trung tâm thủ đô, và hơn 2 tỷ ở những khu vực vùng ven, xa trung tâm".
Từ những yếu tố trên, chúng ta đều có thể thấy được tổng thể thị trường Bất động sản Việt Nam 2022 đang ở trong trạng thái rất khó khăn, khi dòng tiền đang bị tắc nghẽn thì mọi hoạt động bị tê liệt. Để giải quyết vấn đề này, nhà nước sẽ có những phương án điều chỉnh cho phù hợp, theo đó khả năng các gói tín dụng bất động sản sẽ được tung ra, nhưng theo đó sẽ có những điều kiện rất khắt khe. Ngoài ra, thị trường vốn ngoại sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường trong giai đoạn hiện tại.