Bạn là người trẻ năng động, hoạt bát và đang dấn thân vào con đường trở thành một môi giới BĐS chuyên nghiệp. Tuy nhiên, “vạn sự khởi đầu nan” - việc gì khởi đầu cũng sẽ gặp vất vả và bạn cũng không ngoại lệ. Với vốn kiến thức ít ỏi của mình, bạn không đủ tự tin để có thể đem sản phẩm của mình giới thiệu đến khách hàng một cách tốt nhất, chưa nói đến việc bạn có bán được hay không. Khi tiếp cận với một dự án BĐS làm cách nào để đọc nhanh nhất và các yếu tố cần quan tâm nhất của khách hàng là gì?
Xin lưu ý bạn rằng: Bạn sẽ chẳng thể bán được BĐS nào cho khách hàng nếu bạn chưa hiểu gì về dự án của bạn. Vì vậy, am hiểu về dự án BĐS bạn đang bán chính là bước khởi đầu vững chãi. Chỉ khi hiểu tường tận, từ ưu điểm cho đến nhược điểm của dự án, bạn mới có thể xác định đối tượng khách hàng mục tiêu của mình là ai, và mới đủ tự tin giới thiệu đến khách hàng dự án đó.
Trong bài viết này, Sjkland xin giới thiệu đến bạn 7 bước cơ bản để học một dự án BĐS dành cho nhân viên mới vào nghề.
1. Tên dự án bất động sản
Tên dự án cũng chính là điểm nhận diện đầu tiên mà nhờ đó khách hàng có thể phân biệt dự án này với dự án khác. Bạn là nhân viên mới và bạn sẽ rơi vào tình huống dở khóc, dở cười nếu như bạn giới thiệu sai tên dự án BĐS bạn đang bán đấy!.
Dự án của bạn triển khai có bao nhiêu tên gọi tất cả?, tên dự án là gì?, tên thương mại là gì? tên do thị trường đặt ra?,…chính là điểm bạn cần quan tâm đầu tiên.
Ví dụ: dự án khu nhà ở thấp tầng A1TT1, phường Xuân Tảo, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội (là tên gọi đúng theo hồ sơ quy hoạch dự án), tuy nhiên dự án này còn có tên gọi thương mại là dự án Embassy Garden hoặc Biệt thự Embassy Garden hoặc Shophouse Embassy Garden.
Bạn sẽ phải thuộc làu các tên dự án, ý nghĩa của tên mà CĐT đã đặt tên cho sản phẩm thông qua cái tên đó. Nghe có vẻ dễ nhưng không dễ nếu bị khách hàng vặn vẹo đấy nhé!
2. Vị trí của dự án bất động sản.
Đối với 1 dự án bất động sản thì quan trọng nhất là vị trí – vị trí – và vị trí, đây là câu thần trú mà chủ đầu tư nào cũng niệm và niệm rất nhiều khi đầu tư xây dựng.
Tất nhiên, chủ đầu tư thực hiện xây dựng dự án, họ rất hiểu về quy hoạch khu vực mà họ triển khai xây dựng dự án. Bởi nếu không hiểu thì có thể dự án sẽ chẳng bao giờ bán được cho khách hàng, bởi vì vị trí dự án nó không thuận tiện cho quá trình sinh sống của người dân, của khách hàng.
Vị trí là thông tin quan trọng mà khách hàng quan tâm trước khi quyết định có tìm hiểu sâu về dự án hay không. Một gia đình trẻ có 2 vợ chồng và 2 đứa con đang học tập và làm việc tại trung tâm của thủ đô Hà Nội (ví dụ là quận Đống Đa), thì chắc chắn họ không thể lựa chọn mua căn hộ ở huyện Hoài Đức được. Bởi nếu lựa chọn mua căn hộ - căn nhà ở quá xa nơi làm việc và nơi học tập của con cái thì chắc chắn họ đã thất bại trong nhiều vấn đề.
Như vậy, vị trí cần phải đảm bảo một số yếu tố như:
- Liên kết vùng của dự án đến các quận, huyện xung quanh
- Vị trí về giao thông của dự án: các tuyến đường có thuận lợi, kết nối dễ dàng...
- Vị trí của sản phẩm bất động sản so với các dự án xung quanh: so với các dự án xung quanh thì dự án này có gì ưu việt hơn (như tiếp giáp trường học, tiếp giáp trung tâm thương mại, tiếp giáp công viên...)
3. Chủ đầu tư của dự án.
Lướt một vòng thị trường BĐS, hẳn sẽ nhiều khách hàng lo ngại với các thông tin liên quan đến những dự án bị ngưng do CĐT không đủ lực, vì chủ đầu tư không uy tín mà người mua nhà mất trắng hoặc tình trạng chất lượng căn hộ thấp. Vậy nên, khi học về một dự án BĐS, bạn phải tìm hiểu các thông tin liên quan đến CĐT: uy tín của chủ đầu tư ra sao?, đã làm những dự án nào?, quy mô của doanh nghiệp đó ra sao, có được khách hàng phản hồi tốt?, nguồn lực kinh tế của chủ đầu tư đến từ đâu, ...
Đơn cử Công ty cổ phần tập đoàn Taseco (tiền thân là Công ty cổ phần dịch vụ hàng không Thăng Long), đây là một chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản Việt Nam, với nhiều dự án nổi tiếng như: Khách sạn Alacarte Đà Nẵng, dự án chung cư Taseco Complex Ngoại Giao Đoàn, Phú Mỹ Complex Ngoại Giao Đoàn, chung cư N03T6 Ngoại Giao Đoàn, Khu nhà ở thấp tầng ở Nam Định, Dự án Golden Park Móng Cái, dự án Golden Park Thanh Hóa và hiện nay chủ đầu tư này đang tiếp tục triển khai rất nhiều dự án nổi tiếng khắp cả nước, trong đó gần đây nhất là dự án Tổ hợp căn hộ khách sạn 5 sao Alacarte Hạ Long...
4. Sản phẩm bất động sản.
Đây chính là phần chi tiết bạn cần tìm hiểu nếu muốn tư vấn rõ ràng cho khách hàng. Cụ thể bạn cần tìm hiểu:
- Quy mô dự án: tổng diện tích dự án triển khai xây dựng rộng bao nhiêu Hecta?, có bao nhiêu block tòa nhà chung cư hoặc bao nhiêu căn nhà thấp tầng?, mật độ xây dựng của dự án là bao nhiêu phần trăm?. Tiện ích nổi bật tại dự án là gì?. Đơn vị thi công, giám sát và đơn vị quản lý dự án là đơn vị nào? mức độ hoàn thiện của căn nhà? đơn vị quản lý vận hành của dự án sau khi hoàn thiện là đơn vị/công ty nào???
- Bạn cũng cần quan tâm, học thật kỹ về mặt bằng dự án, mặt bằng căn hộ điển hình, để từ đó nắm được diện tích từng căn hộ/căn nhà, nắm được hướng chính của cửa căn nhà, hướng ban công, thiết kế các phòng chức năng bên trong căn nhà và rất nhiều vấn đề khác như vật liệu hoàn thiện, ưu điểm và điểm nổi bật của các vật liệu hoàn thiện, các chi tiết trang trí tại căn nhà, …để có thể tư vấn cho khách hàng sản phẩm phù hợp nhất với điều kiện kinh tế, phong thủy,…
5. Pháp lý dự án.
Pháp lý của dự án là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định việc mua nhà tại một dự án BĐS. Việc cung cấp công khai hồ sơ pháp lý đầy đủ, rõ ràng của dự án BĐS chính là một trong những lý do then chốt khiến người mua sẵn sàng xuống tiền ngay để mua căn hộ.
Vì vậy, bạn cần tìm hiểu tất cả các thông tin liên quan đến pháp lý của dự án BĐS mà bạn đang bán: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, văn bản của ngân hàng thương mại đã chấp nhận bảo lãnh.
Trường hợp chủ đầu tư dự án có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư cần phải thực hiện quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Như vậy, bạn cần tìm hiểu thêm và nắm rất rõ về các nội dung quy định nêu trên để biết được thông tin pháp lý của dự án, điều này rất quan trọng và nó sẽ phục vụ cho bạn trong quá trình tư vấn các nội dung liên quan đến dự án cho khách hàng.
6. Giá bán và phương thức thanh toán, hỗ trợ.
Để đảm bảo tư vấn tốt cho khách hàng, thì việc nắm rõ mức giá bán theo từng loại hình sản phẩm bất động sản (căn hộ chung cư, căn shophouse, căn biệt thự...) sẽ rất quan trọng đối với 1 nhân viên môi giới bất động sản mới. Điều này sẽ giúp bạn tư vấn cho khách hàng một cách tốt hơn, giúp khách sắp xếp được tài chính, và cân đối được dòng tiền khi quyết định mua căn hộ/căn nhà.
Trường hợp khách hàng chưa đủ tầm tài chính để thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ thì bạn cũng có thể tư vấn thêm cho khách hàng về các thủ tục liên quan đến gói vay từ ngân hàng.
Nhân viên kinh doanh bất động sản mà nắm rõ được nội dung này thì chắc chắn sẽ được khách hàng đánh giá tốt và ưu tiên lựa chọn mua căn nhà do bạn nhân viên này giới thiệu. Tin tôi đi, đó là sự thật và nhiều nhân viên kinh doanh bất động sản đã thành công bằng các hình thức tư vấn tài chính như vậy.
7. Đến thực địa dự án
Đây là 1 bước rất dễ, nhưng nếu chúng ta không đến thực địa dự án thì chắc chắn chúng ta sẽ bỡ ngỡ ngay từ lần đầu tiên dẫn khách. Kể cả một nhân viên tư vấn bất động sản lâu năm cũng sẽ cảm thấy lạ khi đến một dự án bất động sản mới. Chính vì vậy, để đảm bảo nguồn thông tin và thể hiện sự am hiểu một cách chắc chăn về dự án thì bạn nhất định phải đến dự án, không phải chỉ đến 1 lần mà bất cứ khi nào bạn có thời gian thì bạn nên đến thực địa dự án.
Chỉ có như vậy thì bạn mới có cảm nhận tốt nhất về dự án: từ cảm nhận về vị trí, cảm nhận về phong thủy... đồng thời đó là bạn nên trải nghiệm các tuyến đường kết nối đến dự án, có như vậy khi bạn giới thiệu cho khách hàng kết nối đến dự án thông qua các tuyến đường sẽ rất dễ (bởi bạn đã hình dung được nó ngay từ trong tiềm thức của bạn).
Trong quá trình thực hiện bán hàng, tư vấn khách hàng hoặc học dự án bất động sản mới, nếu bạn có vấn đề vướng mắc hoặc mong muốn được trao đổi kiến thức liên quan đến môi giới bất động sản, bạn có thể liên hệ với Sjkland để được hỗ trợ thêm và được chia sẻ thêm. Rất mong muốn được chia sẻ và làm quen với nhiều cộng sự môi giới bất động sản trong thời gian tới.
Chúc các bạn thành công!