17/2/2023 Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc về “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững
Thành phần tham dự: Phó thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái, Trần Hồng Hà, lãnh đạo các bộ Xây dựng, Kế hoạch & Đầu tư, Tài nguyên & Môi trường, Tài chính, Công an, Tư pháp, thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tin và truyền thông, Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chính Phủ, Ủy ban kinh tế, pháp luật Quốc hội, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, các nhà phát triển bất động sản lớn, các chuyên gia về tài chính, bất động sản….
Hội nghị thể hiện sự quan tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đối với lĩnh vực bất động sản, nhằm đánh giá thực trạng của thị trường, những khó khăn, vướng mắc, đề xuất các giải pháp đối với thị trường bất động sản và các lĩnh vực liên quan để thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục phát triển lành mạnh, bền vững.
Năm 2022 và đầu năm 2023 kinh tế vĩnh mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, tăng trưởng được thúc đẩy, các cán cân lớn được bảo đảm, thị trường lao động phúc hồi, an sinh xã hội được bảo đảm, đời sống nhân dân được cải thiện, giữ vững được độc lập, chủ quyền, thống nhất, toàn vẹn lãnh thổ, ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Đối ngoại mở rộng, hội nhập được thúc đẩy, uy tín của đất nước trên trường quốc tế ngày càng được nâng lên….
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển không thể tránh được những vấn đề phát sinh, những mâu thuẫn cần giải quyết. đây là điều tất nhiên khi nước ta đang phát triển, nền kinh tế trong quá trình chuyển đổi, quy mô nền kinh tế đang còn khiêm tốn, trong nội tại vẫn còn nhiều khó khăn, mặt khác hội nhập sâu rộng, nền kinh tế có độ mở cao, một biến động nhỏ bên ngoài cũng có thể tác động lớn tới bên trong.
Thủ tướng yêu cầu đánh giá khách quan, trung thực tình hình thị trường bất động sản, phân tích kỹ nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan, từ đó đưa ra mục tiêu, quan điểm điều hành, nhiệm vụ, giải pháp, tổ chức thực hiện bảo đảm khả thi, hiệu quả, phù hợp với chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của nhà nước, phù hợp kinh tế thị trường, bảo đảm quy luật cung cầu, quy luật canh tranh nhưng có sự điều tiết của nhà nước khi cần thiết, không hi sinh tiến bộ, công bằng xã hội để đổi lấy tăng trưởng đơn thuần. Yêu cầu điều hành cần đảm bảo cân bằng giữa lãi suất với lạm phát, giữa chính sách tiền tệ với chính sách tài khóa, giữa tăng trưởng lạm phát, giữa tình hình trong nước và ngoài nước. Đối với thị trường bất động sản, cần phải tìm điểm cân bằng giữa cung và cầu.
Sau hội nghị chính phủ sẽ ban hành nghị quyết của Chính Phủ về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững để tổ chức thực hiện hiệu quả, bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Năm 2022 nguồn cung bất động sản, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung – cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu.
Cả nước có 126 dự án, với 55.732 căn hộ được cấp phép (bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng 47,7% so với năm 2021); 91 dự án với 18.026 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng 55,2% so với năm 2021).
Trên cả nước có 09 dự án nhà ở xã hội được cấp phép, quy mô 5.526 căn hộ, 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các sở xây dựng.
02 dự án nhà ở cho công nhân được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ, 01 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, 04 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Lượng giao dịch thành công trong các quý năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền thành công tăng cao nhất vào quý II sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV. Giá bất động sản nhà ở, đất nền nă 2022 liên tục tăng trong các quý I, II; quý III chững lại, quý IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều.
Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản rong quý IV là gần 800.000 tỷ đồng. Tính đến 25/12/2022 dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản trên 400.000 tỷ đồng (30%)
Nguồn vốn FDI năm 2022 đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng thêm 1,85 tỷ USD tăng 70% so với năm 2021, giữ vị trí thứ 2 trong lĩnh vực thu hút đầu tư FDI năm 2022.
Hoạt động kinh doanh bất động sản gặp khó khăn do: khó tiếp cận nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu…) lãi suất, tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng, không bán được sản phẩm,…dẫn đến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm tối đa bộ máy, giảm lục lượng lao động, dừng, đỉnh hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới,….khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
Các vướng mắc chủ yếu:
Liên quan đến phát luật về đất đai: khó khăn vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…đặc biệt là việc xác định đầu là giá đất “thị trường” (trên 50% các vướng mắc).
Khó khăn về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, để thực hiện thủ tục này mất thời gian 1-2 năm.
Các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nên hầu hết các đại phyowng không bố trí các quỹ đất để phá triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị dẫn đến quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo được sự chủ động cho địa phương.
Quy định về lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Đối với nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, tổng liên đoàn lao động Việt Nam là tổ chức chính trị - xã hội đại diện cho công hân, người lao động, có nguồn lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào một số dự án nhà ở thuộc khu thiế chế của công đoàn tại một số địa phương, có mong muốn tham gia làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định.
Dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 nă, đưa vào sử dụng, nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí.
Chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như các chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí bán hàng…trong khu lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên không thu hút được doanh nghiệp. Việc không quy định thời điểm xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài nhân sách và việc xác định giá phải được UBND cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp làm tăng chi phí.
Các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn trong tiếp cận vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, lãi suất cho vay các giai đoạn cuối năm 2022. Nhiều doanh nghiệp đã phát hành một lượng trái phiếu rất lớn có thời hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023, đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản…việc xử phạt một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến tâm lý các nhà đầu tư….
Nhiều thông tin xã hội không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư, dẫn đến e ngại, nghe nóng, tạm dừng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chuyển sang các kênh đầu tư khác, doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản, ảnh hưởng xấu đến thị trường.
Tại Hội nghị đã có rất nhiều ý kiến đóng góp của các đơn vị phát triển dự án, các hiệp hội bất động sản, các chuyên gia, đại diện các địa phương….để thể hiện các nguyện vọng, các đề xuất giái pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, đưa thị trường phát triển bền vững, lành mạnh.
Trong đó có một số vấn đề nổi lên như cung cầu lệch pha, quá tập trung cho phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Giá cả không hợp lý không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người, phải mất 1 năm thu nhập bình quân đầu người mới mua được 2m2 nhà ở cao cấp. phản ứng chính sách của các chủ thể liên quan còn chậm. Những vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn còn khó khăn, quy hoachjc ác dự án, điều chỉnh cơ cấu dự án còn chậm, một số nơi, một số lúc cán bộ còn ngại trách nhiệm, không dám làm, các doanh nghiệp chưa thực sự linh hoạt, xử lý kịp thời các vướng mắc do chính mình gây ra.
Thủ tướng nêu rõ, trong khó khăn, thách thức các chủ thể liên quan càng phải đoàn kết, phát huy tinh thần trách nhiệm cùng xử lý các vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro cùng chia sẻ. cùng với đó đã nói phải làm, đã cam kết phải thực hiện và thực hiện có hiệu quả cụ thể, cân đo g đo đếm được, vừa giải quyết vấn đề trước mắt, vừa xử lý vấn đề lâu dài, hông chuyển trạng thái đột ngột, điều hành giật cục. tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, bất động sản bình đẳng với ngành nghề, lĩnh vực khác. Trong đó, điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, giá cả phải là động lực để thúc đẩy phát triển chứ không phải tiệt tiêu sự phát triển.
Nhấn mạnh tinh thần của Hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững không ai giải cứu cho ai. Sau hội nghị Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.
Thông tin tham khảo dự án biệt thự, shophouse Avenue Garden