Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu nếu các bên không đủ điều kiện, hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, vô hiệu do giả tạo, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép…
Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu
Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
- Điều kiện về chủ thể: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
- Điều kiện về mục đích và nội dung: Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản hoặc theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Dưới đây là những trường hợp chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu phổ biến nhất.
1. Vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng, mua bán
* Vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện dưới đây thì không được chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, nếu người nhận chuyển nhượng thuộc một trong những trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực.
* Vô hiệu do không đủ điều kiện mua bán nhà ở
2. Vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì là căn cứ để tuyên vô hiệu.
Ngoài hai trường hợp phổ biến trên thì chuyển nhượng nhà đất còn vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép, một trong các bên không có năng lực hành vi dân sự…
Lưu ý: Giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và chuyển nhượng nhà đất nói riêng sẽ vô hiệu bằng quyết định tuyên vô hiệu của Tòa án.
Hậu quả khi chuyển nhượng nhà đất vô hiệu
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi chuyển nhượng nhà đất bị Tòa án tuyên vô hiệu thì hậu quả pháp lý như sau:
- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (một bên trả lại đất, bên còn lại trả lại tiền).