BÁO CÁO 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2022
Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 cũng đã có dấu hiệu hồi ohucj và phát triển tốt với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn cùng kỳ năm 2021; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không phát sinh tồn kho mới; tỷ lệ phòng trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…Thị trường đã có sự cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng.
1. Nguồn cung mới bất động sản:
Nguồn cung 06 tháng đầu năm 2022 rất hạn chế vào khoảng 12.000 căn.
Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22 dự án, 5.217 căn, số lượng dự án bằng khoảng 47% so với quý IV/2021 và bằng 54% so với cùng kỳ 2021. Tại miền bắc có 13 dự án với 772 căn, miền trung là 05 dự án với 207 căn, miền nam 04 dự án 4.238 căn. Số lượng dự án nhà đang triển khai xây dựng là 1.216 dự án với 332,387 căn, bằng 116% so với quỹ IV/2021 và bằng 88% so với cùng kỳ 2021; trong đó, tại miền Bắc có 288 dự án với 157.116 căn, tại miền trung có 239 dự án với 104.860 căn, tại miền nam có 689 dự án với 70.411 căn. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 39 dự án với 18.600 căn, số lượng dự án bằng khoảng 80% so với quý IV/2021 bằng 41% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tại miền bắc có 2.110 dự án với 6.103 căn, miền trung có 711 dự án với 3.077 căn, tại miền nam có 1.112 dự án với 9.480 căn. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai 56 dự án với 10.357 căn bằng khoảng 33,4% so với quý IV/2021.
Nguồn cung dự án đầu tư hạ tầng thực hiện phân lô, bán nền: Dự án đầu tư hạ tầng thực hiện phân lô, bán nền được chấp thuận mới, đang triển khai và hoàn thành trong quý I/2022: tổng dự án đã hoàn thành 09 dự án với 1.850 ô đất nền, số lượng 64% so với quý IV/2021. Tổng số dự án đang triển khai xây dựng là 181 dự án với 47.723 ô đất nền, bằng khoảng 103% so với quý IV/2021. Tổng được chấp thuận mới là 13 dự án, với 4.854 ô đất nền.
Nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Trong 6 tháng đầu năm 2022 số lượng dự án du lịch được triển khai, hoàn thành trên cả nước rất ít, tính riêng quý I/2022: tổng dự án hoàn thành 01 dự án tại Cao bằng, dự án đang được triển khai vào khoảng 52 dự án với 20.118 căn hộ du lịch và 7.887 biệt thự du lịch, số lượng khoảng 98% so với quỹ IV/2021. Dự án được chấp thuận vào khoảng 05 dự án với 67 biệt thự và 220 văn phòng
2. Về lượng giao dịch:
Trong 6 tháng đầu năm 2022: lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ các dự án vào khoảng 50.000 giao dịch, lượng đất nền vào khoảng 200.000 giao dịch.
Nguồn cung các dự án suy giảm, kinh tế khó khăn nhưng tổng lượng giao dịch bất động sản năm 2021 và 3 tháng đầu năm 2022 tăng chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, nhà ở, đất ở hộ gia đình, cá nhân. Trong năm 2021 lượng giao dịch tăng mạnh ở nhiều địa phương với các tỉnh như Hà Nội, Quảng Ninh, Hòa Bình, Bắc Giang, Thanh Hóa, Thành phố Hồ Chí Minh, đồng Nai, Bình Dương, Lâm Đồng, Bình Phước, khánh Hòa…..nhiều địa phương có hiện tượng nhiễu loạn thị trường, trục lợi thiếu kiểm soát.
3. Về giá bất động sản
Trong 6 tháng đầu năm 2022: giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng cao so với cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối Quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững vào quý II. Giá căn hộ chung cư tại nhiều địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021, tại Hà Nội giá chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TPHCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với chung cư (bình quân tăng 5-7%) sang cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TPHCM, Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đã Nẵng, Đồng Nai….có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh.
Số liệu cho thấy giá giao dịch bất động sản tăng cao hầu hết các địa phương đối với nhiều phân khúc. Nguyên nhân tăng là do sự chênh lệch về cung và cầu, cung ít trong khu nhu cầu đầu tư, sử dụng của người dân tăng cao; sự ảnh hưởng của dịch bênh, thời gian thực hiện dự án kéo dài chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi vay khi thực hiện dự án tăng lên; do dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các lĩnh vực khác dồn vào trú ẩn trong lĩnh vực bất động sản.
4. Về tình hình cấp tín dụng:
Tính đến 30/4/2022 dư nợ tín dụng bất động sản là 2.288.780 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, đây là mức tăng cao nhất so với cùng kỳ các năng trước và cao hơn tốc độ trung bình chung tún dụng là 7,18%. Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm 20,44% tổng dư nợ tín dụng chung, trong đó dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản là 785.416 tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2021; dư nợ tính dụng tiêu dùng/tự sử dụng là 1.502.862 tỷ đồng, tăng 11,2%, chiếm tỷ trọng 65,68%. Dư nợ tín dụng về nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao nhất (30/4/2022) chiếm 60,6% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Dư nợ tín dụng liên quan đến quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng 21,5%. Đối với phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn chiếm 4%, đối với văn phòng, cao ốc tăng chiếm 2,47%. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản khác chiếm 9,05%. Nợ xấu là 37.047 tỷ đồng, chiếm 1,62% giảm nhẹ so với 31/12/2021.
5. Lượng tồn kho:
6 tháng đầu năm 2022: lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch hạnh chế, nhu cầu người dân cao, gần như không phát sinh lượng tồn kho. Gần như chỉ còn ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt đối với các dự án ở vị trí điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.
6. Về nguồn vốn FDI:
Tính đến 20/6/2022, tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021. Bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD.
Việt nam là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành và lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục được cải thiện khi việt nam trở lại trạng thái bình thường sau dịch.
ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG TRONG THỜI GIAN TỚI
- Bất động sản quý I năm 2022 tiếp tục tăng so với thời kỳ năm 2021. Tuy nhiên, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II. Đây là khoảng lặng trước bão đối với thị trường bất động sản.
- Trong thời gian tới thị trường bất động sản sẽ rất khó khăn do nhà nước kiểm soát tín dụng bất động sản; thanh tra, kiểm tra các dự án; siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất…
- Các phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất: Các thị trường có dấu hiệu sốt ảo, bong bóng; những nơi hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông chưa phát triển không khai thác giá trị của bất động sản.
- Các phân khúc ít chịu tác động: Bất động sản dành cho sản xuất như bất động sản công nghiệp; các bất động sản đang tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư như nhà phố, các khu thương mại khai thác hiệu quả, bất động sản phục vụ du lịch hoặc những nơi được đánh giá tiềm năng nhưng giá đang còn biên độ tăng trưởng tốt.
- Đối tượng chịu thiệt hại nặng nhất: là những nhà đầu tư vốn ít phải đi vay, đầu tư lướt hoặc những nhà đầu tư vào sau mua giá cao không thanh khoản được.
ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỢT CHỮNG LẦN NÀY
- Đáy không sâu vì cho tới tận hiện tại các yếu tố tác động giữa việc tăng giá và giảm giá vẫn đang đan xen. Có hiện tượng chững, giảm là do nhà nước can thiệp tiêm vào thị trường liều thuốc an thần, thức tỉnh các nhà đầu tư đang quay cuồng với đợt tăng giá trước đó. Chính xác hơn là một đợt thanh lọc thị trường.
- Thị trường không suy giảm đồng loại, mà tùy từng phân khúc, từng khu vực. Những bất động sản dành cho sản xuất, những nơi đang khai thác tạo ra dòng tiền hiệu quả hoặc những nơi có tiềm năng tăng trưởng tốt tạo ra giá thị thực cho bất động sản vẫn có nhiều cơ hội, tuy nhiên mức độ thanh khoản cũng sẽ bị chậm lại.
- Thời gian suy giảm không kéo dài. Toàn bộ nền kinh tế đang có các chỉ số phát triển rất tốt, sự suy giảm của thị trường bất động sản sau thời kỳ tăng trưởng phi mã là rất cần thiết để loại bỏ đi những bất động sản ảo, giá trị ảo hướng thị trường minh bạch, trong sạch và hiệu quả.
NHỮNG NGUYÊN NHÂN KHIẾN THỊ TRƯỜNG KHÔNG TỤT SÂU
- Đợt chững lần này không phải là chu kỳ bất động sản gây ra mà cho nhà nước áp dụng đồng loạt nhiều biện pháp để làm trong sạch thị trường như thanh tra các dự án, kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, siết chặt tín dụng….ảnh hưởng của các giải pháp đến thị trường là ngay lập tức nhưng liều lượng, thời lượng sẽ do nhà nước điều chỉnh cho phù hợp.
- Tình hình tài chính thế giới biến động, giá năng lượng, lương thực tăng cao đẩy lạm phát nhiều nước lên mức cao kỷ lục, đồng tiền của các nước mất giá so với đồng USD nên xu hướng tất yếu dòng tiền sẽ chảy vào các kênh giữ tiền an toàn, một trong số những kênh đó là bất động sản.
- Việt Nam hưởng lợi từ sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang các nước như Ấn Độ, Indonesia, Việt Nam khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung vẫn đang rất căng thẳng. Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn mới cho các nhà đầu tư.
- Quy mô và chất lượng nền kinh tế của Việt Nam đang không ngừng tăng, đang trở thành mô hình phát triển điểm cho tăng trưởng nhanh, bền vững. Thu nhập, chất lượng sống của người dân được nâng cao.
- Nhà nước đã ổn định được kinh tế vĩ mô, thúc đẩy mạnh mẽ vào đầu tư hạ tầng chung, dự án điểm hiệu quả tạo nền tảng vững chắc cho nền kinh tế phát triển.
- Hiện tại nguồn cung hàng các dự án bất động sản mới đang rất khan hiếm, tỷ lệ hàng tồn kho thấp, nên rất ít sản phẩm dành cho nhà đầu tư.
Tất cả các chỉ số đều cho thấy việc tụt sâu thị trường bất động sản khó có thể xảy ra. Tuy nhiên, sau thời gian tăng chóng mặt thì thị trường cần liều thuốc mạnh để bình ổn lại, làm trong sạch hơn thị trường, để thị trường bất động sản phát huy được hết giá trị của nó.
Thông tin tham khảo: Dự án biệt thự, shophouse Avenue Garden