Hà Nội có 38 phân khu đô thị tại khu đô thị trung tâm Thành phố Hà Nội. Dựa trên điều kiện tự nhiên, xã hội khác nhau để quy hoạch cho hiệu quả, thuận tiện phù hợp hơn. Trong chuyên mục này chúng tôi sẽ đề cấp đến quy hoạch phân khu đô thị S2, phần khu khu này có ảnh hưởng đến dự án shophouse, biệt thự Tây Tựu vì dự án rất gần phân khu này.
Theo quyết định số 405/QĐ-UBND ngày 16/01/2014 về việc phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị S2, tỷ lệ 1/5.000, có nhiều nội dung, chúng tôi đi sâu vào 02 nội dung quan trọng nhất là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông.
- Địa điểm: Xã Đức Thượng, Minh Khai, Dương Liễu, Quế Cát, Tên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Lại Yên, Sơn Đồng, Đức Giang, Kim Chung, Di Trạch, Vân Canh, Song Phương và thị trấn Trạm Trôi – huyện Hoài Đức; xã Tây Tựu một phần của phường Tây Tựu ngày nay nơi có dự án shophouse, biệt thự Tây Tựu, Minh Khai và Xuân Phương – huyện Từ Liêm; xã Tân Lập và Tân Hội – huyện Đan Phượng – Thành phố Hà Nội.
- Giới hạn:
+ Phía Bắc giáp đất canh tác, đất ở làng xóm các xã Tân Lập, huyện Đan Phượng và xã Tây Tựu, huyện Từ Liêm (giáp ranh giới nêm xanh thuộc phân khu đô thị GS)
+ Phía Nam giáp đất canh tác, làng xóm các xã Lại Yên, Vân Canh huyện Hoài Đức (giáp ranh giới nêm xanh thuộc phân khu đô thị GS)
+ Phía Đông, Đông Bắc giáp đường 70 con đường Xuân Phương hiện tại.
+ Phía Tây giáp đường vành đai 4.
Quy hoạch đánh giá điều kiện tự nhiên, hiện trạng và các quy định của quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội có liên quan đến phân khu đô thị. Xác định cụ thể quy mô đất đai, quy mô dân số và các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị; các khu vực bảo tồn, cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới phù hợp với kỹ thuật đô thị; các khu vực bảo tồn, cái tạo chính trang và xây dựng mới phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch mạng lưới….và tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành.
- Dân số:
+ Quy mô dân số năm 2030 khoảng 250.000 người
+ Dân số đến năm 2030 khoảng 311.500 người
Trong đó:
+ Dân số đô thị: 253.980 người
+ Làng xóm đô thị hóa: 57.520 người.
- Đất đai:
+ Tổng diện tích đất nghiên cứu lập quy hoạch phân khu đô thị S2 khoảng 2.982 ha
Trong đó: đất xây dựng trong phạm vi dân dụng: 2.913,44 ha
Đất xây dựng ngoài phạm vi dân dụng: 68,56 ha.
Các chỉ tiêu cơ bản:
|
Đất xây dựng đô thị khoảng |
90-120 m2 đất/người |
|
Trong đó: |
|
|
Đất dân dụng đô thị |
80-90 m2 đất/người |
|
Bao gồm: |
|
|
Đất công trình công cộng Đất trường THPT, dạy nghề: Đất cây xanh, TDTT Đất giao thông (đến đường khu vực): Đất đơn vị ở: Gồm: + Đất công cộng đơn vị ở: + Đất cây xanh đơn vị ở + Đất trường tiểu học, THCS, mầm non + Đất nhóm ở mới |
≥ 5,0 m2 đất/người ≥ 0,6 m2 đất/người ≥12 m2 đất/người 19-21 m2 đất/người 40 – 50 m2 đất/người
≥ 1,0 m2 đất/người ≥ 2,0 m2 đất/người ≥ 2,7 m2 đất/người 20 – 45 m2 đất/người
|
- Cơ cấu quy hoạch:
Quy hoạch Phân khu đô thị S2 được chia thành 10 khu quy hoạch được giới hạn bởi các đường liên khu vực trở lên, bao gồm các khu có ký hiệu: A, B, C, D, E, F, G, H, K, L. Mỗi khu quy hoạch nêu trên được phân chia các ô quy hoạch (được giới hạn bởi các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở lên) tương đương đơn vị ở hoặc nhóm nhà ở độc lập.
- Chức năng sử dụng đất chính trong phân khu đô thị S2 bao gồm:
+ Công trình công cộng:
Công cộng thành phố được xác định phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội, với các trung tâm công cộng lớn về văn hóa, thương mại, tài chính được bố trí dọc trục đường Hồ Tây – Ba Vì (đoạn từ đường vành đai 3,5 đến vành đai 4) các trung tâm tài chính, thương mại, trung tâm thể thao cấp quốc gia (trên cơ sở nâng cấp phát triển mở rộng trung tâm huấn luyện thể thao quốc gia) được phát triển dọc theo trục đường quốc lộ 32.
√ Công cộng hành chính, trung tâm y tế, văn hóa, thương mại, dịch vụ và trường trung học phổ thông bố trí tại trung tâm khu ở gắn với không gian cây xanh và sân TDTT cơ bản, nằm trên trục đường liên khu vực hướng Bắc – Nam.
√ Cụm công trình hành chính, chợ, trung tâm thương mại, trạm y tế đơn vị ở gắn với vườn hoa, cây xanh TDTT đơn vị ở.
√ Cải tạo, mở rộng, hợp khối hoặc xây dựng các công trình công cộng trên cơ sở đảm bảo bán kính phục dân cư trong từng khu vực theo các cấp.
+ Cây xanh thể dục thể thao:
√ Công viên cây xanh thành phố là khu công viên nằm ở phía Nam khu vực nghiên cứu, kết nối nêm xanh phía Nam với công viên văn hóa tại trục Hồ Tây – Ba Vì.
√ Công viên vườn hoa kết hợp các sân bãi, công trình TDTT phục vụ khu ở được bố trí tại hạt nhân khu ở.
√ Các vườn hoa, sân bãi TDTT cấp đơn vị ở được bố trí tại trung tâm đơn vị ở.
√ Hệ thống cây xanh, công viên, vườn hoa được kết nối với nhau bằng hệ thống cây xanh đường phố và các trục không gian cây xanh gắn với các hoạt động đi bộ và mặt nước.
+ Đất trường học:
√ Trường trung học phổ thông được bố trí tại trung tâm khu ở đảm bảo quy mô và bán kính phục vụ không chỉ trong khu ở mà còn đảm bảo phục vụ nhu cầu dân cư khu vực lân cận. Xây dựng mới kết hợp cải tạo, chỉnh trang nâng cấp 02 trường trung học phổ thông hiện có.
√ Trường tiểu học, trung học cơ sở được bố trí tại trung tâm đơn vị ở đảm bảo quy mô, bán kính phục vụ trong đơn vị ở. Xây dựng mới kết hợp cải tạo, chỉnh trang nâng cấp các trường tiểu học, trung học cơ sở hiện có.
√ Trường mầm non được bố trí tại trung tâm nhóm ở gắn với cây xanh sân vườn nhóm nhà ở, đảm bảo quy mô và bán kính phục vụ trong đơn vị ở. Xây dựng mới kết hợp cải tạo, chính trang nâng cấp các trường mầm non hiện có.
+ Đất đơn vị ở:
√ Các đơn vị ở với quy mô dân số ≥ 8.000 dân và một số nhóm nhà ở độc lập. Các đơn vị ở được phân bố đều trên đoàn khu vực nghiên cứu, với hạt nhân là vườn hoa, cây xanh, công trình công cộng đơn vị ở và trường học.
√ Nhà ở bao gồm nhà ở làng xóm hiện có, đất nhà ở đô thị hiện có và xây dựng mới, đất tái định cư, đất nhà ở xã hội.
+ Đất cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo:
√ Đất cơ quan, trường đào tạo chủ yếu được xác định trên cơ sở cơ quan, trường đào tạo hiện có.
+ Đất hỗn hợp:
√ Đất hỗn hợp là khu đất kết hợp nhiều chức năng như công cộng, trụ sở cơ quan, văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở…trong đất hỗn hợp không xây dựng công trình ngoài dân dụng. Đất dành cho xây dựng nhà ở không quá 30% diện tích đất hỗn hợp. Với công trình đa chức năng có nhà ở, thì quy mô nhà ở không quá 50% diện tích sàn của công trình.
√ Đất hỗn hợp địa phương: bao gồm đất phục vụ giãn dân, di dân phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng, đất đào tạo chuyển đổi nghề và đất phục vụ công cộng khác của địa phương (nhà trẻ, nhà văn hóa, sinh hoạt cộng đồng….).
+ Đất di tích, tôn giáo – tín ngưỡng: bảo tồn, tôn tạo các công trình, cụm công trình di tích lịch sử văn hóa, tôn giáo tín ngưỡng đảm bảo các hành lang bảo vệ theo Luật di sản văn hóa.
+ Đất an ninh, quốc phòng: được bố trí trên cơ sở thực hiện với quy mô là quỹ đất còn lại sau khi mở đường theo quy hoạch. Một số khu vực an ninh, quốc phòng được chuyển đổi thành đất dân dụng nhà ở theo chủ trương của Thủ tướng Chính phủ và Bộ quốc phòng sẽ thực hiện theo dự án riêng.
+ Đất đầu mối hạ tầng, kỹ thuật: đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật bao gồm trạm xử lý nước thải, trạm trung chuyển trung tâm tiếp vận, trạm điện, cảng nội địa ICD….
+ Đất giao thông:
√ Đất giao thông cấp đô thị, gồm đường cao tốc đô thị, đường trục chính đô thị, đường chính đô thị, đường liên khu vực, quảng trường, bến bãi đỗ xe và công trình đầu mối giao thông.
√ Đất giao thông cấp khu vực gồm đường chính khu vực, đường khu vực, điểm dừng – đỗ xe và bãi đỗ xe khu ở gắn với các công trình công cộng cấp khu vực và đầu mối giao thông chính khu vực.
√ Đất giao thông cấp nội bộ, chủ yếu phục vụ các đơn vị ở và các khu chức năng, điểm đỗ - dừng xe và bãi đỗ xe.
Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất đồ án quy hoạch phân khu được thống kê tổng hợp theo bảng sau:
BẢNG TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CƠ BẢN
|
TT |
Chức năng sử đụng đất |
Diện tích (ha) |
Chỉ tiêu (m2/người) |
Tỷ lệ (%) |
|
A |
Đất dân dụng |
2.727,51 |
87,75 |
91,47 |
|
1 |
Đất công cộng Thành phố |
167,37 |
5,37 |
5,61 |
|
2 |
Đất cây xanh, TDTT thành phố |
365,63 |
11,74 |
12,26 |
|
3 |
Đường, quảng trường, nhà ga và bến – bãi đỗ xe Thành phố |
428,57 |
13,76 |
14,37 |
|
4 |
Đất khu ở |
1.765,94 |
56,69 |
59,22 |
|
4.1 |
Đất công cộng khu ở |
72,71 |
2,33 |
2,44 |
|
|
Đất trường học phổ thông |
25,44 |
0,82 |
0,85 |
|
4.2 |
Đất cây xanh, TDTT khu ở |
110,63 |
3,55 |
3,71 |
|
4.3 |
Đường phố, điểm đỗ - dừng xe khu ở |
288,8 |
9,27 |
9,68 |
|
4.4 |
Đất đơn vị ở |
1.268,36 |
40,72 |
42,53 |
|
4.4.1 |
Đất công cộng đơn vị ở |
43,95 |
1,41 |
1,47 |
|
4.4.2 |
Đất cây xanh TDTT đơn vị ở |
76,3 |
2,45 |
2,56 |
|
4.4.3 |
Đất trường mầm non |
72,71 |
2,33 |
2,44 |
|
4.4.4 |
Đất trường mầm non |
27,45 |
0,88 |
0,92 |
|
4.4.5 |
Đất hỗn hợp địa phương |
72,14 |
32,38 |
2,42 |
|
4.4.6 |
Đất nhóm ở mới |
527,46 |
22,76 |
17,69 |
|
4.4.7 |
Đất ở hiện có cải tạo chỉnh trang |
346,39 |
60,22 |
11,62 |
|
4.4.8 |
Đất đường |
63,49 |
2,04 |
2,13 |
|
4.4.9 |
Đất bãi đỗ xe |
38,47 |
1,23 |
1,29 |
|
B |
Đất dân dụng khác |
185,93 |
5,97 |
6,24 |
|
5 |
Đất hỗn hợp |
127,38 |
|
4,27 |
|
6 |
Đất cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo…. |
45,13 |
|
1,51 |
|
7 |
Đất di tích, tôn giáo – tín ngưỡng |
13,42 |
|
0,45 |
|
C |
Đất ngoài dân dụng |
68,56 |
2,2 |
2,3 |
|
8 |
Đất an ninh, quốc phòng |
41,36 |
|
1,39 |
|
9 |
Đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật |
27,2 |
|
0,91 |
|
Tổng cộng |
|
2.982 |
95,73 |
100 |
Phân bổ dân cư và quỹ đất trong các khu quy hoạch:
Quy hoạch phân khu S2 được phân chia thành các khu quy hoạch (tương đương khu ở) và các ô quy hoạch (tương đương đơn vị ở hoặc nhóm ở):
- Khu quy hoạch A có tổng diện tích khoảng 236,18 ha, dân số 43.200 người, được chia thành 6 ô quy hoạch, bao gồm 03 đơn vị ở, 02 nhóm nha fowr và 01 ô chức năng đô thị. Trong đó:
+ Ô A.1: có tổng diện tích khoảng 62,86 ha, dân số 10.500 người
+ Ô A.2: có tổng diện tích khoảng 54,98ha, dân số 13.000 người.
+ Ô A.3: có tổng diện tích khoảng 10,8 ha, dân số 4.200 người
+ Ô A.4: có tổng diện tích khoảng 8,34 ha, dân số 2.100 người.
+ Ô A.5: có tổng diện tích khoảng 80,48 ha, dân số 13.400 người.
+ Ô A.6: có tổng diện tích khoảng 18,72 ha, dân số 0 người.
- Khu quy hoạch B gồm 01 ô quy hoạch, ký hiệu B.1 có tổng diện tích khoảng 132,6 ha, dân số 20.500 người, tương đương 01 khu ở.
- Khu quy hoạch C có tổng diện tích 428,65ha, dân số 53.400 người, được chia thành 04 ô quy hoạch, gồm 03 đơn vị ở và 01 ô chức năng đô thị. Trong đó:
+ Ô C.1: có tổng diện tích khoảng 144 ha, dân số 15.000 người.
+ Ô C2: có tổng diện tích khoảng 50,9ha, dân số 13.600 người
+ Ô C3: có tổng diện tích khoảng 141,45 ha, dân số 24.800 người
+ Ô C.4: Có tổng diện tích khoảng 92,3 ha, dân số 0 người.
- Khu quy hoạch D có tổng diện tích khoảng 363,3 ha, dân số 40.700 người, được chia thành 03 ô quy hoạch, bao gồm 02 đơn vị ở và 01 nhóm ở. Trong đó:
+ Ô D.1: có tổng diện tích khoảng 156,83 ha dân số 23.200 người.
+ Ô D.2: có tổng diện tích khoảng 115,77 ha, dân số 12.100 người.
+ Ô D.3: có tổng diện tích khoảng 90,7 ha, dân số 5.400 người.
- Khu quy hoạch E có tổng diện tích khoảng 323,64 ha, dân số 43.300 người, được chia thành 03 ô quy hoạch, tương đương 03 đon vị ở. Trong đó:
+ Ô quy hoạch E.1: có tổng diện tích khoảng 97,12ha, dân số 8.500 người.
+ Ô quy hoạch E.2: có tổng diện tích khoảng 115,64 ha, dân số 19.800 người.
+ Ô quy hoạch E.3: có tổng diện tích khoảng 110,88ha, dân số 15.000 người.
- Khu quy hoạch F có tổng diện tích khoảng 458,57 ha, dân số 50.500 người, được chia thành 05 ô quy hoạch, bao gồm 03 đơn vị ở và 02 nhóm ở, trong đó:
+ Ô F.1: Có tổng diện tích khoảng 74,28 ha, dân số 4.500 người.
+ Ô F.2: có tổng diện tích khoảng 49,2 ha, dân số 9.500 người.
+ Ô F.3: có tổng diện tích khoảng 78,03 ha, dân số 11.500 người.
+ Ô F.4: có tổng diện tích khoảng 125,48 ha, dân số 23.500 người.
+ Ô F.5: có tổng diện tích khoảng 131,58ha, dân số 1.500 người.
- Khu quy hoạch H bao gồm 01 ô quy hoạch ký hiệu H.1 có tổng diện tích khoảng 60,48 ha, dân số 8.000 người, tương đương 01 đơn vị.
- Khu quy hoạch K bao gồm 01 ô quy hoạch ký hiệu K.1 có tổng diện tích khoảng 108,03 ha, dân số 9.400 người, tương đương 01 đơn vị ở.
Khu quy hoạch L có tổng diện tích khoảng 145,1 ha, dân số 17.500 người, được chia thành 02 ô quy hoạch, bao gồm 01 đơn vị ở và 01 nhóm nhà ở. Trong đó:
+ Ô L.1: có tổng diện tích khoảng 38,1ha, dân số 4.000 người.
+ Ô L.2: có tổng diện tích khoảng 107 ha, dân số 13.500 người.
- Trục Hồ Tây – Ba Vì có tổng diện tích 114,6 ha, dân số 0 người.
- Đất đường giao thông nằm ngoài các khu quy hoạch và ô quy hoạch có tổng diện tích khoảng 403,04 ha.
Quy hoạch giao thông:
- Giao thông đối ngoại:
+ Đường sắt quốc gia: tuyến đường sắt quốc gia từ Văn Điển nối với ga Hà Đông, ga Phú Diễn đi các tỉnh phía Bắc sẽ được thay bằng tuyến đường sắt vành đai đi dọc theo đường vành đai 4.
+ Đường bộ: xây dựng mới đường vành đai cao tốc kết nối các tuyến quốc lộ và cao tốc hướng tâm, nối các khu công nghiệp, khu đô thị liền kề Thủ đô Hà Nội. Vành đai 4 đoạn tuyến qua khu vực nghiên cứu có quy mô 6-8 làn xe chạy chính, chiều rộng 120m.
- Giao thông đô thị:
+ Tuyến đường sắt đô thị số 3: Được xây dựng trên cao dọc theo đường 32. Giai đoạn 1 từ Nhổn đến Ga Hà Nội. Giai đoạn 2 xây dựng nối tiếp từ Nhốn đến đô thị vệ tinh Sơn Tây. Tuyến đường này có đề pô rất gần dự án shophouse, biệt thự Tây Tựu.
+ Tuyến đường sắt đô thị số 7: Xây dựng dọc theo đường vành đai 3,5
+ Tuyến đường sắt đô thị số 8: xây dựng dọc theo hành lang của trục đường Hồ Tây – Ba Vì.
+ Đề pô của tuyến đường sắt số 8 và số 5 dự kiến bố trí trong khu vực hành lang xanh Vành đai IV, phía Nam trục đường Hồ Tây – Ba Vì với diện tích khoảng 28,5 ha. Cụ thể sẽ được xác định theo Dự án riêng.
Dọc các tuyến đường sắt đô thị dự kiến xây dựng các nhà ga, khoảng cách trung bình giữa các ga khoảng 800-1000m trong đó có các ga kết nối giữa tuyến đường sắt đô thị số 3, số 7 và số 8.
- Các tuyến đường cấp đô thị:
+ Xây dựng Trục Hồ Tây – Ba Vì: Mặt cắt ngang điểu hình rộng 350m, với 8 làn xe chính và đường gom hai bên. Ngoài chức năng giao thông, đây còn là trục khôn gian cảnh quan đô thị với các công trình kiến trúc văn hóa, lịch sử. Cụ thể sẽ được xác định theo dự án riêng.
+ Xây dựng tuyến đường vành đai 3,5: Là đường trục chính vành đai đô thị, có mặt cắt ngang điển hình rộng 60m gồm 6 làn xe chính, đường gom đô thị hai bên mỗi bên 2 làn xe. Tuyến đường này khi đi qua phân khu S1 cách dự án biệt thự, shophouse Tây Tựu 1,5km
+ Xây dựng đường 32: Là tuyến đường trục chính đô thị hướng tâm, có mặt cắt ngang điển hình rộng 50m, 8 làn xe.
+ Xây dựng tuyến đường 70: là tuyến đường trục chính đô thị, chiều rộng mặt cắt điển hình 40-50m, quy mô 6-8 làn xe.
+ Xây dựng các tuyến đường liên khu vực, mặt cắt ngang điển hình rộng 40-50m, quy mô 6 làn xe.
- Các tuyến đường cấp khu vực:
+ Xây dựng các tuyến đường chính khu vực: Mặt cắt ngang điển hình rộng 30m, quy mô 4 làn xe.
+ Xây dựng các tuyến đường khu vực: mặt cắt ngang điển hình rộng 17m – 24m, quy mô 2 đến 4 làn xe.
- Bãi đổ xe:
+ Các bãi đỗ xe công cộng (nằm trong thành phần đất đơn vị) phục vụ khách vãng lai và khu vực làng xóm hiện có (chỉ tiêu diện tích khoảng 4% đất đơn vị hoặc 2-5m2/người) đảm bảo bán kính phục vụ. Quy mô diện tích tùy theo quỹ đất thực tế được xác định chính xác ở giai đoạn lập quy hoạch chi tiết. Khuyến khích xây dựng bãi đỗ xe nhiều tầng (ngầm hoặc nổi) để tiết kiệm quỹ đất.
+ Đối với các chức năng đô thị mới xây mới: cần đảm bảo nhu cầu đỗ xe của bản thân công trình cao tầng và bố trí bãi đỗ xe tập trung dành cho khách vãng lai.
+ Các bãi đỗ xe công cộng: Xây dựng các bãi đỗ xe kết hợp trong đất cây xanh (chỉ tiêu không vượt quá 20% tổng diện tích khu đất). Ngoài ra cần khai thác quỹ đất trong các nút giao khác cốt, gầm cầu cạn đường bộ….làm bãi đỗ xe trên nguyên tắc phải đảm bảo an toàn giao thông đường bộ.
- Các chỉ tiêu đạt được:
+ Diện tích đất giao thông cấp khu vực trở lên: 674,04 ha (12,74%)
+ Đường cấp đô thị: 379,93 ha (12,74%).
+ Đường cấp khu vực: 294,11ha (9,86%)
+ Mật độ mạng lưới đường cấp đô thị: 2,27 km/km2
+ Mật độ mạng lưới đường khu vực: 6,54 km/km2
+ Diện tích bãi đỗ xe và công trình phục vụ giao thông chính: 38,83 ha (3-4% đất đơn vị ở).
Phân khu S2 là phân khu gần với phân khu S1 nơi có dự án biệt thự, shophouse Tây Tựu. Hai phân khu này được kết nối với nhau theo chiều ngang tạo nên sự đồng bộ trong hạ tầng toàn bộ khu vực. Đây lại là những quận, huyện mới, năng lượng phát triển đang còn rất mạnh sẽ là điều kiện để các khu dân cư hiện đại được xây dựng trong tương lai.
thông tin tham khảo: Dự án biệt thự, shophouse Avenue Garden